こんばんは、まるねぇです。
少し前になりますが、マンション管理組合セミナーに参加してきました。
マンションなどの区分所有物件はその全員で管理を行うことが区分所有法で定められています。
賃貸で住んでいる場合は全く関係ありませんが、所有物件に自分自身が住んでいたり、投資対象として所有している場合には必然的に管理組合のメンバーになることになります。
まるねぇは現在、3つの区分を所有しています。
なので3つの物件の管理組合に加入している訳ですが、割と最近購入したものであることもあり、管理組合ではヒラのメンバーです。
ですが、積極的に物件の経営に関与していきたいのと、将来一棟や一戸建てなどの物件を所有するときに使えるような知識を習得したいという思いから、出来るだけ総会には参加するようにするつもりです。
初めての参加の様子はこちら☟
自己使用目的の人が多いマンションだと出席者数もそれなりに多いようですが、投資用マンションの総会は参加者が非常に少ないです。
管理組合から選出された幹部メンバー「理事」と管理会社しか出席していないという場合が通例のようです。
ですので、ちょっと出席するだけで非常に喜ばれますし、後述の通り臨時収入がある場合もありますので時間が許す限り投資用区分を持っている人は参加してみることをおススメします。
さて、前置きが長くなりましたが管理組合セミナーで学んだことをお伝えしたいと思います。
管理不全マンションは資産価値が暴落する
鉄筋コンクリート（RC）のマンションは、帳簿上の耐用年数は「47年」とされています。
つまり、47年経ったら建物の価値はないと減価償却上は計算されている訳です。
とはいっても、47年経ったら建物がある日突然壊れる訳ではなく、それ以降も継続して建物として使うことができ元気にお金を稼ぎ続けてくれます。
ただ、築年数を重ねた建物が「どれくらいの寿命があるのか」はどれくらいケアをしているのかが大切になってきます。
外壁の塗装、水道ポンプの交換などのメンテナンスをキチンとしていれば、60年や70年も使えるのではとも言われているくらいです。
そしてそのために、管理組合が積極的に前向きなケアをしていくことが大切になります。
それを怠れば建物の老朽化がひどくなり居住が難しくなり、結果資産価値が暴落しスラム化が進んでしまいます。
所有物件がいつまでも元気に稼いでくれるかは、所有者たちの関与する意識次第なのです。
管理会社に頼りすぎない
管理組合はあくまでも「区分所有権を持っている素人集団」である一方、管理会社はそれを生業とするプロ集団です。
なので知識量に圧倒的に偏りがあり、管理組合が管理組合に仕事を依頼しているという立場であるにも関わらず管理組合のいいなりになってしまうことが多いのが実態です。
ですが、近年管理会社によって不採算であると判断された管理組合から三行半を突き付けられて管理組合が焦るケースが散見されています。
人件費などの高騰が原因とされており、管理料の値上げを許容できないなら管理から降りると通告される訳です。
本来はたくさん管理会社はあるので、他社に委託変更をすればよいのですがいいなり御用管理組合だと値上げを受け入れることも多いようです。
管理料の値上げはひいては物件の利回りや管理組合の収支悪化につながるので、出来るだけ避けたい選択肢です。
理事は実は報酬がもらえる
ここは投資用物件を持っている人にはとても興味深いのではと思います。
（少なくとも個人的にはそうです。笑）
実は理事である管理組合の役員たちは報酬をもらえるケースも多いです。
手間と時間をかけて理事会に参加している訳ですから、投資用マンションでは特にその傾向が強いようです。
そのためには総会で決議をするなどの予算計上が適当ですが、投資用マンションを持っていて所有物件の管理組合でその制度を導入していない場合は導入を働きかけるとよいと思います。
ちなみにまるねぇが先日総会に参加した際には、ヒラでしたが交通費として2,000円もらいました。
交通費はもっと安く済んだので差額分はわたしのお小遣いとなりました。
（投資資金口座にすぐ入れたけれど）
ちなみに、役員全員に報酬を払っている割合はマンション総合調査（H25）によると20％ほどです。
ただしこれらは実際に自身の居住用として所有しているファミリータイプが中心ですので、投資用マンションだともっと支払い比率が高くなることが想定されます。
ぜひ積極的にお小遣いをゲットしましょう。
理事を経験して得られるもの
理事は報酬がもらえるとは言えど、管理組合のために自発的に動くなどのある程度のボランティア意識が求められます。
理事会への出席や管理会社対応、資料の確認なども必要となってきます。
ただその代わりに管理組合の仕事の全体を俯瞰することができたり、自分自身の知識の増強もできます。
役員の人や管理会社の人とも知り合いになれるので、やればやるほど理事の仕事がやりやすくなるでしょう。
まるねぇの不動産投資の先輩でも、いくつも物件を持っているのにそれら全ての理事長を務めていたり、積極的に関与して資産性や利回りを向上させるべく努めている方が多いです。
その部屋そのものの価値の向上はもちろんですが、建物そのものの価値も向上させられるようやっぱり積極的に関与していきたい、と強く必要性を実感することができました。
今月はもう一つ、全く別の物件の総会に参加する予定なのでまた記事にして皆さんにお伝えできたらと思います。
これからも不動産投資は続ける！
以前別記事で触れた通り、今月実はもう1件決済があり所有物件が4件となる予定です。
ただ区分は一旦これで打ち止めにしようかなと思案中です。
戸建て投資に今興味を持ち始めていて、そちらを平行して勉強していることも影響しています。
手元現金があんまり厚くないのでしばらくは勉強と、毎日athomeの検索で価格帯や物件のマーケット動向のチェックをしたいと思います。
戸建て投資は前から興味があったのですが、早期リタイア希望者必聴のVoicyサウザーラジオ、そしてその師匠である加藤ひろゆきさんのオールナイト大日本をチェックしているうちにどんどん気になってきました。
早期リタイア志向の人は無料ですので、ぜひ聴いてみることをおススメします！
現在加藤ひろゆきさんのこちらの書籍も愛読中です。
独特のキャラが段々ツボにはまって来てしまうので、ラジオと合わせてのチェックを推奨です。
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本日もお読みくださり、どうもありがとうございました。
Enjoy your day！まるねぇでした。
