こんにちは、まるねぇです。
まるねぇも31万円投資をしている、不動産クラウドファンディングCREAL。
まるねぇは浅草橋のホテル案件と、駒込の保育園案件に投資をしています。
先日こちらの記事でも触れた通り、CREALでは大きく分けて2つのタイプのファンドがあります。
1つは大型の投資案件（数億程度）でコンセプト性があり、運用期間が比較的長い（年単位）もの、そしてもう1つは投資対象が2,000～3,000万円程度の都心の単身者用マンション、運用期間が数か月（半年程度）のものです。
まるねぇが投資しているのは前者のタイプのみです。
実は後者の都心単身者用マンション案件（以下「レジ案件」）も、募集期間が半年程度で利回りが4.5％程度ととても魅力的で短期資金を投入したいとずっと思っているのですが…。
募集金額が少ないこともあり、いまだに投資が叶っていません（泣）
（…昨日聞いた話だと、人気過ぎて最近はレジ案件30秒とかで募集額満額に達しちゃうらしいですよ！ヒソヒソ…。）
そのように不動産クラウドファンディング案件としても人気のレジ案件、実は現在運用中のものは10ファンドありますが、そのうちの1つ「ドルチェ月島・弐番館」が個人投資家の方への売却が決まったそうです。
このような短期のCREALからの投資を経て安定的に「売却」という出口戦略をとることができている東京都心の単身者用マンション。
なぜそのように安定的に戦略をとることができるのか、をCREALのグループ会社の不動産コンサルタントの方からお話を聞く機会があるとのご案内をいただき、伺ってみました
。
セミナーで気になったとこだけまとめます
セミナーの講師を務めているのはCREALの運営会社、ブリッジ・シー・キャピタルの役員をされていて、グループ会社の不動産会社ブリッジ・シー・エステートの代表を務められている澁谷さんです。
ブリッジ・シー・エステートさんは端的に言うとその会社自身が売り主となって、物件を売る会社さんですね。
取り扱っている物件は中古の都心単身者用レジデンスです。
このような不動産会社さんの不動産セミナーで聞く話は大体相場が決まっていて
①レバレッジをかけることで実質的な運用利回りを上昇させられる
→都心レジは銀行融資が満額付く（というかそういう物件しか不動産会社が持ってこない）ので、自分が実際に出す現金は最低
額のみ（10万とか）。だから手元資金が少なくても借り入れを起こして不動産物件を運営できる。
②家賃収入で返済が賄える
→自分が持っている物件を借りている人からの家賃支払いで返済が進む。つまり自分が返さなくても勝手に返されていく。
③保険代わりになる
→借り入れを起こして購入すると「団体信用保険」というものに合わせて入ることが多い。お金を借りている人（つまりオー
ナーである自分）が死んだり、ガンと診断されたら借金はチャラパーになる。
④相続税対策になる
→手元現金が厚い人は相続税評価額が膨らみ、多くの相続税を払うことになる。これを不動産に変えておくと相続税評価額が圧
縮できる。（この辺はまだあんまり興味ないですが。笑）
⑤所得税・住民税の圧縮効果がある
→経費や減価償却費などを考慮できる不動産投資と給与所得を合算することができるため、課税所得を減らす効果があり所得税
が減らせる。所得が減ると住民税も減ります。（なお、この効果は数年経つとなくなるのであくまでもおまけ程度ですね）
このあたりは鉄板で、ググればいくらでもヒットするので今回言及は控えます。
そのため、個人的に「へー」と思った、東京の単身者用マンションが今後も魅力的な理由についてお伝えします。
①15年後と20年後の東京人口構成
日本の人口が東京に一極集中していることは有名ですが、もはや「その都道府県に引っ越してくる人」から「その都道府県から引っ越していく人」、つまり流入者数がプラスになっているのは「東京都」のみです。
現状は上記の通りですが、では今後はどうなっていくかをご存知ですか？
なんと約15年後の2035年には東京の人口の半分は単身者世帯となり、さらに20年後の2039年には東京の人口は現在から9.4%増える予想がされています。
東京都心部の単身者用マンションの需要はこれからも減らないでしょうね。
東京でも不便なところなどは人気がなくなっていき、人気があるところにますます集中する二極化が進むと思います。
②海外の資産運用会社や米国の年金基金が直接東京の区分所有へ投資
シンガポールを拠点として多くの国に拠点を置く不動産デベロッパー業務もしている資産運用会社であるメープルツリーやゴールドマンサックスも東京に区分所有を投資対象として保有しています。
それ以外にもアメリカの大学職員協会という年金基金も投資対象として、東京のワンルームマンションを272室も所有しています。
なんとトータルの住宅投資額が1,000億にも至るとか。
先進国の首都としては、利回り1％の香港などと比べると東京は利回りが比較的高く、低くても3％ほどは見込めることが多いです。
そのため、海外の個人投資家からは人気が高いことは聞いていましたがもはや法人や年金基金なども投資対象として魅力を感じていることにびっくりしました。
しかも日本のマンションを購入する海外の個人投資家＝アジア人（中国人中心）」というイメージだったので、米国資本の企業などが投資家になっていることも驚きでした。
まとめ
上記の事情を考えると、東京都心の単身者用マンションはこれからも賃貸ニーズが安定的であり、同時にその物件を投資対象として所有したいという人は減らないと思います。
東京オリンピック後は、選手村が分譲マンションとして販売されて物件価格に値崩れが起こるのでは？という話もありますが、起こるとしても中央区の臨海エリアで局地的に起こるだけではないかと個人的には考えています。
ですから、これからもCREALが短期的に売却という出口を見据えて投資対象としても、その物件に賃貸が付かなかったり、ましてや売却できないなんていうことはあまり想定されないでしょうね。
というわけで、CREALのレジ案件は今後も人気を博すことは間違いありません。
投資案件としてより確実性が増したな、とセミナーに参加してみて思いました。
不動産クラウドファンディング、CREALについてもっと知りたいという方はこちらの記事も併せてご覧ください。
1万円から投資することができて、家賃収入をベースに毎月配当が払われるので投資初心者の方にもおススメです。
元本の値動きなどもないので、毎日PCに張り付いている必要もありません。
飲み会を2回ほど、新しい洋服を買うのを1回我慢すれば捻出できる金額で、未来の自分に投資してみてはいかがでしょうか？
手続きもすべてwebで出来るので、忙しい人にも向いています。
本日もお読みくださり、ありがとうございました。
Enjoy your day！まるねぇでした。
